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Dr. Christian Jülch
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Notare - Aktuelles
Wie gestaltet der Notar bei der Kaufpreisfinanzierung?
2020-07-20
Wer eine Immobilie erwirbt, benötigt meist ein Bankdarlehen. Die Bank ist zur Auszahlung des Darlehens aber nur bereit, wenn sie hierfür eine Sicherheit erhält. Steht als Sicherheit nur das Kaufgrundstück zur Verfügung, beißt sich die Katze in den Schwanz: Der Käufer möchte das Grundstück zwar bezahlen, kann das Grundstück aber nicht zugunsten der Bank belasten, da im Grundbuch noch der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Umgekehrt will der Verkäufer das Eigentum erst übertragen, wenn er den vollen Kaufpreis erhalten hat.
Wer eine Immobilie erwirbt, benötigt meist ein Bankdarlehen. Die Bank ist zur Auszahlung des Darlehens aber nur bereit, wenn sie hierfür eine Sicherheit erhält. Steht als Sicherheit nur das Kaufgrundstück zur Verfügung, beißt sich die Katze in den Schwanz: Der Käufer möchte das Grundstück zwar bezahlen, kann das Grundstück aber nicht zugunsten der Bank belasten, da im Grundbuch noch der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist. Umgekehrt will der Verkäufer das Eigentum erst übertragen, wenn er den vollen Kaufpreis erhalten hat.
Durchbrechung des Teufelskreises: Die Belastungsvollmacht
Die Grundschuldbestellung beim Notar
Das häufigste Sicherungsmittel für einen Immobilienkredit ist die Grundschuld. Oft findet der Termin zur Grundschuldbestellung direkt im Anschluss an die Beurkundung des Kaufvertrags statt. Das Interesse an den einzelnen Regelungen in der Grundschuldbestellung ist bei Vielen eher gering, weil sie ihren Kredit planmäßig zurückzahlen können. Für die Käufer scheint der Darlehensvertrag meist wichtiger, weil sich hieraus die einzelnen Zahlungsbestimmungen wie Tilgung und laufende Zinsen ergeben. Doch tritt die Grundschuld dann umso mehr in den Vordergrund, wenn der Kredit nicht mehr bedient werden kann. Durch eine Grundschuld erhält die Bank das Recht, die belastete Immobilie zu verwerten, wenn das Darlehen trotz Fälligkeit nicht zurückgezahlt wird. Wegen der dann gravierenden Folgen muss die Grundschuldbestellung – anders als der Abschluss des Darlehensvertrags – beim Notar vorgenommen werden. Denn der Notar weist als unabhängiger Berater auf alle mit der Grundschuld verbundenen Risiken hin und führt den Beteiligten die Bedeutung der von ihnen unterschriebenen Erklärungen deutlich vor Augen.
Weitere Pressemitteilungen des Medienverbunds zu allen Ratgeberthemen rund um das Notariat finden Sie im Presseportal des Medienverbunds der Notarkammern.
Käufer trägt Maklerkosten nur noch bis zur Hälfte
2020-06-09
Ein neues Gesetz regelt bundesweit die Verteilung der Maklerkosten zwischen Verkäufer und Käufer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern.
Nach Ansicht des Gesetzgebers befanden sich Käufer bisher häufig in einer Zwangslage: Entweder akzeptierten sie, allein oder überwiegend die Kosten für den vom Verkäufer beauftragten Makler zu tragen oder sie schieden aus dem Kreis der potentiellen Käufer aus. Diese Situation hat der Gesetzgeber nun beendet.
Hat der Verkäufer den Makler beauftragt, trägt er mindestens die Hälfte der Maklerkosten
Was teilweise, aber nicht überall ortsübliche Praxis war, ist nun bundeseinheitlich Gesetz – die Teilung der Maklerprovision. Das Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser – so der vollständige Titel – schreibt die Teilung konkret vor:
- Haben beide Parteien dem Makler einen Lohn versprochen, ist dies nur gültig, wenn beide Parteien die Courtage in gleicher Höhe schulden.
- Hat nur eine Partei den Maklervertrag abgeschlossen, muss diese auch mindestens die Hälfte des Maklerlohns bezahlen.
Kostenteilung gilt nicht in allen Fällen
Der Gesetzgeber will mit der Kostenteilung den Erwerb von Wohneigentum erleichtern. Diesem Zweck entsprechend gelten die Regelungen zur Maklerkostenteilung nur beim Kauf von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern und wenn der Käufer eine natürliche Person ist.
Aus Sicht des Gesetzgebers erschweren die teils hohen Kosten, die zusätzlich zum Kaufpreis anfallen (sogenannte Erwerbsnebenkosten), den Erwerb von Wohneigentum. Zu diesen Kosten zählen:
- Maklercourtage: in den meisten Bundesländern bis zu 7,14 % des Kaufpreises
- Grunderwerbsteuer: zwischen 3,5 und 6,5 %, je nach Bundesland
- Gerichts- und Notargebühren: abhängig vom Kaufpreis und den angefallenen Tätigkeiten, im Durchschnitt Notarkosten von unter 1,0 % des Kaufpreises und Gerichtskosten von 0,5 % des Kaufpreises
- ggfs. Vermessungskosten, Finanzierungskosten u.ä.
Stiefkindadoption jetzt auch ohne Trauschein möglich
2020-05-31
Am 31. März trat das Gesetz zur Umsetzung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 26. März 2019 zum Ausschluss der Stiefkindadoption in nichtehelichen Familien in Kraft. Damit besteht nun auch in Patchworkfamilien ohne Trauschein die Möglichkeit, die Kinder des Partners zu adoptieren.
Am 31. März trat das Gesetz zur Umsetzung der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 26. März 2019 zum Ausschluss der Stiefkindadoption in nichtehelichen Familien in Kraft. Damit besteht nun auch in Patchworkfamilien ohne Trauschein die Möglichkeit, die Kinder des Partners zu adoptieren.
Alte Rechtslage: „Stiefkindadoption“ nur bei Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern möglich
Es gibt viele Patchworkfamilien, in denen die Partner Kinder aus früheren Beziehungen mit in die Familie bringen. Sollte aus dieser Wahlfamilie durch Adoption der Kinder des Partners eine Familie im rechtlichen Sinn mit allen – insbesondere erb- und unterhaltsrechtlichen – Rechten und Pflichten entstehen, so gab es bislang enge Grenzen. Die sog. Stiefkindadoption war Ehegatten sowie eingetragenen Lebenspartnern bei gleichgeschlechtlichen Lebenspartnerschaften vorbehalten. Nichteheliche Lebensgefährten konnten das Kind ihres Partners nicht adoptieren, ohne dass dieser die rechtliche Verwandtschaft zum Kind verloren hätte. Dies entsprach typischerweise nicht dem Interesse der Beteiligten.
Bundesverfassungsgericht: Schlechterstellung von nichtehelichen Familien verstößt gegen Grundrechte
Das Bundesverfassungsgericht (Az. 1 BvR 673/17) entschied, dass Familien ohne Trauschein bei der Adoption von Stiefkindern rechtlich nicht benachteiligt werden dürfen. Es sei eine ungerechtfertigte Ungleichbehandlung von nichtehelichen Familien, wenn ein Kind vom Stiefelternteil nicht adoptiert werden kann, ohne dass die verwandtschaftliche Beziehung zum rechtlichen Elternteil erlischt. Das Bundesverfassungsgericht forderte den Gesetzgeber daher dazu auf, eine grundrechtskonforme Regelung zu treffen.
Neue Rechtslage: Adoption für nichteheliche Familien bei verfestigter familiärer Gemeinschaft
Der Gesetzgeber ist damit seiner Pflicht nachgekommen, eine Regelung zu treffen, welche die Adoption durch den Stiefelternteil auch in nichtehelichen Familien erlaubt. Voraussetzung hierfür sei eine stabile Partnerschaft der nichtehelichen Lebensgefährten. Diese müssen in einer verfestigten Lebensgemeinschaft in einem gemeinsamen Haushalt leben. Davon kann regelmäßig ausgegangen werden, wenn sie seit mindestens vier Jahren oder als Eltern eines gemeinsamen Kindes eheähnlich zusammenleben. Ist einer der Partner noch mit einer dritten Person verheiratet, so sei die Adoption nur in Ausnahmefällen möglich. Das Familiengericht prüft jeden Einzelfall sorgfältig, auch hinsichtlich der sonstigen Adoptionsvoraussetzungen. Adoptionswillige Familien minderjähriger Kinder sollten sich im Vorfeld auch an die Adoptionsvermittlungsstelle des zuständigen Jugendamts wenden, um die Erfolgsaussichten einer „Stiefkindadoption“ abzuklären. Das Jugendamt gibt in jedem Fall eine fachliche Äußerung dazu ab, ob das Kind und die Familie des Annehmenden für die Annahme geeignet sind.
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Mit einem Testament das Vermögen verteilen – aber richtig!
2020-04-08
Oft wollen Erblasser einzelnen Personen bestimmte Vermögensgegenstände zuwenden. Bei der testamentarischen Umsetzung dieses Wunsches lauern jedoch zahlreiche Fallstricke.
Schenkung – ganz oder nur ein bisschen?
2020-03-16
Die eigene Immobilie wird mit zunehmendem Alter oft zur Last. Kommt ein Verkauf nicht in Betracht, soll diese oftmals an die nächste Generation weitergegeben werden. Im Rahmen einer solchen Übertragung stellen sich einige persönliche, rechtliche und steuerliche Fragen.
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